Bürovermietung
Essen

FLÄCHENUMSATZ
Am Essener Büromarkt wurden 2025 insgesamt rd. 72.000 m² Bürofläche umgesetzt. Damit lag das Ergebnis rund 24 % unter dem Vorjahreswert und deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt. Von der Gesamtleistung entfielen etwa 54.000 m² auf Vermietungen sowie 18.000 m² auf Eigennutzer. Während die Vermietungsleistung um rd. 32 % zurückging und etwa 47 % unter dem Dekadenmittel lag, zeigte sich die Eigennutzernachfrage stabil und legte im Jahresvergleich um rund 20 % zu. Mit einer Eigennutzerquote von rd. 25 % lag Essen deutlich über dem langfristigen Durchschnitt von rd. 16 %.

Insgesamt wurden 93 relevante Mietverträge registriert. Der größte Abschluss entfiel auf die Stadt Essen mit rd. 5.800 m² im Kontorhaus Ost an der Schwanenkampstraße. Weitere bedeutende Abschlüsse waren die Anmietung von ETL Freund & Partner über rd. 5.700 m² in der Kruppstraße 4, ein Anlagenbau-Unternehmen mit etwa 2.300 m² ebenfalls in der Kruppstraße 4 sowie rd. 2.200 m² durch die Stadt Essen für die Feuer-wehr in der Lützowstraße 53. Ergänzt wird das Spitzensegment durch die Anmietung der GEA Bischoff GmbH über rd. 2.000 m² an der Ruhrallee 307–309.

In der Lagenverteilung führten das Südviertel (25 %) sowie die Weststadt (22 %) das Marktgeschehen an. Rüttenscheid (8 %), der Büropark Ruhrallee (6 %) sowie weitere Nebenlagen folgten. Der traditionell starke Citykern spielte mit rd. 7 % eine untergeordnete Rolle.

ANGEBOT & LEERSTAND
Die Angebotsreserve belief sich zum Jahresende auf rund 230.500 m², was einer Leerstandsquote von 7,0 % entspricht. Gegenüber dem Vorjahr (7,4 %) konnte der Leerstand leicht reduziert werden, bewegt sich jedoch weiterhin oberhalb des langjährigen Durchschnitts. Zu berücksichtigen ist allerdings die qualitative Differenzierung des Angebots: Lediglich rd. 18 % der verfügbaren Flächen erfüllen hohe Qualitätsanforderungen. Vor dem Hintergrund, dass sich die Nachfrage klar auf moderne, ESG-konforme Flächen konzentriert, kann trotz rechnerisch erhöhten Leerstands nicht von einem strukturellen Überangebot gesprochen werden.

Im Jahr 2025 wurden rd. 27.500 m² neue Büroflächen fertiggestellt. Diese Flächen sind bereits vollständig vermietet oder eigengenutzt. Für 2026 wird ein vergleichsweise geringes Neubauvolumen von rd. 17.200 m² erwartet, von denen aktuell lediglich etwa 3.000 m² verfügbar sind – zudem ausschließlich in Kombination mit Hallenflächen.

MIETEN
Trotz rückläufiger Vermietungsleistung zeigte sich 2025 eine ausgesprochen dynamische Mietentwicklung. Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg deutlich von 12,01 EUR/m² auf 13,91 EUR/m². Ohne Berücksichtigung hochpreisiger Neubauabschlüsse erhöhte sich die Durchschnittsmiete im Bestand moderater von 11,85 EUR/m² auf 12,84 EUR/m². Die realisierte Spitzenmiete erreichte 19,50 EUR/m² und lag damit rd. 15 % über dem Vorjahresniveau. Für hochwertige Neubauflächen in besten Lagen sind weiterhin Mieten oberhalb der 20,00 EUR/m² erzielbar.

AUSBLICK
Der Essener Büromarkt präsentierte sich 2025 insgesamt verhaltener, jedoch stabil. Während die Vermietungsnachfrage unter dem langfristigen Niveau blieb, wirkten Eigennutzeraktivitäten, ein leicht rückläufiger Leerstand sowie eine dynamische Mietentwicklung stabilisierend. Entscheidend für die weitere Marktentwicklung wird sein, ob die privatwirtschaftliche Nachfrage in den kommen-den Quartalen wieder an Dynamik gewinnt. Aufgrund der geringen Neubaupipeline und der klaren Qualitätsnachfrage ist insbesondere im hochwertigen Segment weiterhin von einem stabilen bis steigenden Mietniveau auszugehen. Im Bestand dürfte sich die Spreizung zwischen modernen und weniger gefragten Objekten weiter verstärken.