Bürovermietung Dortmund

FLÄCHENUMSATZ
Der Büromarkt im Wirtschaftsraum Dortmund (inkl. Büromarktzone Airport in Holzwickede) verzeichnete 2025 ein außergewöhnliches Rekordergebnis. Insgesamt wurden rd. 150.000 m² Bürofläche umgesetzt. Davon entfielen etwa 125.000 m² auf Vermietungen – ein Allzeithoch – sowie weitere 25.000 m² auf Eigennutzer. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies eine Steigerung des Gesamtumsatzes um rd. 43 % (2024: 105.000 m²). Auch die Eigennutzeraktivität legte deutlich zu und lag mit einem Plus von rd. 163 % erheblich über dem Vorjahreswert. Maßgeblich geprägt wurde diese Entwicklung durch zwei größere Ankäufe der Stadt Dortmund zur Selbstnutzung: die Immobilie Rheinische Straße 1 am Dortmunder U mit rd. 15.000 m² sowie das Objekt Heiliger Weg 74–80 mit etwa 8.600 m² Bürofläche.

Insgesamt wurden 127 Mietverträge registriert. Drei der fünf größten Abschlüsse entfielen auf die öffentliche Hand. Den größten Mietvertrag tätigte die Sparkasse Dortmund mit einer Interimsanmietung über rd. 21.000 m² in der Florianstraße 11. Weitere Großabschlüsse waren die durch CUBION vermittelten Anmietungen von rd. 14.600 m² durch den Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW im „Gotic-Haus“ am Westfalendamm sowie rd. 6.600 m² durch die Kirchliche Zusatzversorgungskasse Rheinland-Westfalen in der Voßkuhle 38. Ergänzt wurde das Spitzensegment durch den künftigen Umzug der Thalia Bücher GmbH (rd. 9.000 m² am Hiltropwall 16) sowie eine Flächenerweiterung der Stadt Dortmund um rd. 6.300 m² im Freistuhl 7.

In der Branchenverteilung dominierte die öffentliche Hand mit rd. 31 % Marktanteil, gefolgt von Finanzdienstleistern (19 %) sowie Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen (14 %).

ANGEBOT & LEERSTAND
Die positive Entwicklung am Dortmunder Büro-markt spiegelte sich auch im Leerstand wider. Nachdem der mehrjährige Anstieg bereits 2024 gestoppt werden konnte, setzte sich 2025 der Rückgang fort. Die Leerstandsquote sank von 4,7 % auf 4,2 %. Insgesamt stehen aktuell rd. 137.500 m² Bürofläche zur Verfügung, darunter etwa 10.500 m² Untermietflächen. Das Niveau bleibt damit marktgesund.

Die Neubautätigkeit war 2025 vergleichsweise gering. Nach dem außergewöhnlichen Fertigstellungsvolumen von rd. 122.000 m² im Jahr 2024 wurden lediglich etwa 14.500 m² neue Büroflächen realisiert. Von diesen sind derzeit nur noch rd. 1.300 m² verfügbar.

MIETEN
Die gewichtete Durchschnittsmiete im Bestand erhöhte sich moderat auf 12,37 EUR/m² (2024: 12,29 EUR/m²). Unter Einbeziehung von Neubauabschlüssen fiel der Anstieg deutlicher aus: Die Durchschnittsmiete inklusive Neubau stieg auf 13,67 EUR/m² (2024: 12,55 EUR/m²). Treiber dieser Entwicklung war unter anderem ein großvolumiger Neubauabschluss zu einem Mietzins deutlich oberhalb von 20,00 EUR/m². Zusätzlich beeinflussten zahlreiche Anmietungen der öffentlichen Hand das Durchschnittsniveau, da hierbei regelmäßig umsatzsteuerliche Effekte auf Mietpreisstrukturen wirken. Die realisierte Spitzenmiete entwickelte sich dynamisch und erreichte 2025 einen Medianwert von 19,65 EUR/m² (2024: 16,50 EUR/m²). Für hochwertige Neubauflächen in besten Lagen werden inzwischen Höchstmieten deutlich oberhalb von 20,00 EUR/m² erzielt.

AUSBLICK
Der Dortmunder Büromarkt hat 2025 eindrucks-voll seine Leistungsfähigkeit unter Beweis gestellt. Rekordhohe Vermietungsumsätze, eine sinkende Leerstandsquote und steigende Mieten unterstreichen die strukturelle Stabilität des Marktes. Entscheidend für die kommenden Jahre wird sein, inwieweit die hohe Nachfrage der öffentlichen Hand anhält und durch eine stärkere Aktivität der Privatwirtschaft ergänzt wird. Angesichts des erneut geringen Fertigstellungsvolumens ist insbesondere im hochwertigen Segment weiterhin mit steigenden Mieten zu rechnen. Die Leerstandsquote dürfte sich vorerst auf dem aktuellen, niedrigen Niveau bewegen, zumal sich für 2026 wieder ein ähnlich niedriges Fertigstellungsvolumen an Neubauten ankündigt, wie es 2025 der Fall war.