Das steigende Angebot an Untermietflächen in Gewerbeimmobilien
11.07.2023
11.07.2023
Die Untervermietung von Gewerbeimmobilien gewinnt an Bedeutung, da Unternehmen in Zeiten von Home-office, steigenden Betriebskosten und generellem wirtschaftlichen Druck nach kosteneffizienten Lösungen suchen. Untermietflächen sind Flächen, die ein Hauptmieter angemietet hat und an Dritte ganz oder in Teilen weitervermietet. In den Städten Essen, Dortmund, Duisburg und Bochum hat sich die Situation auf dem Markt für Untermietangebote in den letzten Jahren deutlich verändert.
Um die Auswirkungen dieser Entwicklung auf den Gewerbeimmobilienmarkt besser zu verstehen, werfen wir in diesem Blogbeitrag einen genauen Blick auf die Zahlen und liefern Antworten auf wichtige Fragen.
Leerstand und wirtschaftliche Entwicklung
Betrachtet man die Entwicklung des Leerstands in den letzten zehn Jahren in allen vier Städten, lassen sich Ähnlichkeiten feststellen: Zu Beginn des Betrachtungszeitraums im Jahr 2013 war der Leerstand relativ hoch, nahm in den Folgejahren ab und stieg ab 2020 wieder deutlich an. Dieser Verlauf lässt sich unter anderem durch die wirtschaftliche Entwicklung Deutschlands von 2013 bis 2023 erklären, die von verschiedenen Ereignissen und Trends geprägt war.
Leerstand in m²
Zu Beginn des Betrachtungszeitraums bis etwa 2017 war der Leerstand auf dem Gewerbeimmobilienmarkt auf einem gesunden Niveau. Ein gewisser Leerstand ist als Angebotsreserve wichtig, um den Mietern ausreichend Auswahlmöglichkeiten zu bieten und sicherzustellen, dass sie eine Büroimmobilie finden, die ihren Anforderungen entspricht.
Die exzellente wirtschaftliche Lage in den Jahren 2017 bis 2019 führte zu einer vermehrten Anmietung auf dem Büroimmobilienmarkt, wodurch der Leerstand in dieser Zeit weiter stark abnahm. Parallelführten vermehrte Nutzungsänderungen, wie die Umwandlung von Büros in Wohnungen, Flüchtlingsunterkünfte, Coworking Spaces, Coliving-Konzepte und ähnliches, zu einer weiteren Verschärfung der Büroflächenknappheit.
Die Technische Universität Dortmund und die Ruhr-Universität Bochum sind nur zwei Beispiele für die Entwicklung und steigende Attraktivität der Städte im Ruhrgebiet im Laufe der Jahre. Insbesondere ihre Informatik-Fakultäten haben erfolgreiche Absolventen hervorgebracht, die neue Unternehmen gründen. Dortmund und Bochum haben sich zu florierenden IT-Hotspots entwickelt, die auch Unternehmen von außerhalb der Region anlocken. Unternehmen wie Materna in Dortmund und G Data in Bochum sind Zeugen dieser positiven Entwicklung. Diese Beispiele verdeutlichen, wie der wirtschaftliche Aufschwung die Nachfrage
nach Büroflächen weiter gesteigert hat.
Auswirkungen der COVID-19-Pandemie
Die COVID-19-Pandemie im Jahr 2020 hat eine grundlegende Veränderung der bisherigen Entwicklungen auf den Büromärkten bewirkt. Die Auswirkungen der Pandemie führten zu einem starken Einbruch des Bruttoinlandsprodukts in Deutschland und weltweit. Unternehmen mussten ihre Geschäftsmodelle anpassen und verstärkt auf Homeoffice umstellen. Nach der Eindämmung der Pandemie bleibt das Homeoffice für die meisten Arbeitnehmer ein wichtiger Punkt und für die Unternehmen notwendig. Neben der Zufriedenstellung des Arbeitnehmers, ermöglicht es Unternehmen zudem, ihren Büroflächenbedarf zu reduzieren. Dennoch funktioniert eine Flächeneinsparung nur, wenn die internen Strukturen „Desk-Sharing“ und/oder Homeoffice zulassen.
Deshalb war für viele Unternehmen der Flächenbedarf zum Zeitpunkt einer Anmietung (vor der Pandemie) deutlich höher als heute. Aufgrund der guten wirtschaftlichen Lage kam es in dieser Zeit auch zu einer erhöhten Nachfrage nach Neubauprojekten, wobei Mietverträge in diesen Fällen langfristig, d. h. mit Festlaufzeiten über 10 bis 15 Jahre abgeschlossen wurden. Die durch die Pandemie bedingten Veränderungen ließen für viele Unternehmen einen Anteil dieser Fläche unerwartet überflüssig werden. Aufgrund der mietvertraglichen Bindung bleibt als Ausweg nur eine Untervermietung.
Den reduzierten Flächenbedarf und veränderte Arbeitsbedingungen, die neue Flächenstrukturen erfordern, möchten Unternehmen nun häufig nutzen, um generell umzuziehen, anstatt an den aktuellen Standorten die vorhandenen Flächen umzubauen. Falls die Mietvertragsbedingungen es zulassen, nutzen viele Unternehmen diese Chance zu kündigen, um in kleinere, aber dafür modernere Flächen mit einer deutlich höheren Qualität zu wechseln.
Lassen die Mietvertragsbedingungen es nicht zu, wird häufig die Option der Untervermietung gewählt. Hierbei profitieren häufig auch die Nachmieter. Sie können oft schnell Flächen anmieten ohne langfristige Mietverträge eingehen zu müssen und finden häufig eine bereits vorhandene vollständige Möblierung vor, die genutzt werden kann.
Beide genannten Optionen führen zwangsläufig, wenn auch nur vorübergehend, zu einem Anstieg des Leerstands, da Untervermietungsangebote wie leerstehende Flächen in die Statistik einfließen. Der aktuelle Leerstand in Essen liegt bei rund 245.000 Quadratmetern, wovon 46.000 Quadratmeter zur Untermiete angeboten werden. Obwohl der Leerstand und das Untermietangebot in Essen besonders hoch sind, bestätigen die Zahlen aus anderen Ruhrgebietsstädten den gleichen Trend auf niedrigerem Niveau. Auf dem deutlich kleineren Büromarkt in Bochum stehen derzeit etwa 55.500 Quadratmeter leer, mit einem Untermietangebot von 7.500 Quadratmetern. Ein solches Verhältnis herrscht in Bochum erstmals wieder seit dem Ausbruch der Pandemie.
Untermietangebote in m²
Prozentualer Anteil der Untermietangebote am Gesamtleerstand
Schlussfolgerung und Ausblick
Der Trend eines zunehmenden Angebots an Büroflächen zur Untermiete wird voraussichtlich anhalten. Dies kann zu einer Verschiebung des Verhältnisses zwischen Leerstand und Untermietangeboten führen, sodass vermehrt Untermietangebote zu finden sind. Es ist jedoch zu beachten, dass es regionale und lokale Unterschiede gibt und die Situation auf dem Gewerbeimmobilienmarkt sehr lagespezifisch betrachtet werden muss.
Trotz dieser Entwicklungen bedeutet dies nicht zwangsläufig eine Krise für den Büromarkt. Die herkömmliche Vorstellung des Büros ist im Wandel. Es besteht eine wachsende Nachfrage nach modernen, inspirierenden Büros, die nicht nur funktional sind, sondern auch als soziale Treffpunkte fungieren. Neue Konzepte wie New Work und Coworking spielen dabei eine entscheidende Rolle und verändern den Grundriss traditioneller Büroflächen. Hierbei gilt das Prinzip „form follows function“, bei dem die Gestaltung der Räume sich nach den Anforderungen und Bedürfnissen der Nutzer richtet. Dieser Umschwung ermöglicht flexiblere Arbeitsmodelle und fördert eine kollaborative und innovative Arbeitskultur. Es zeigt sich, dass der Büromarkt zwar Veränderungen erlebt, aber auch neue Chancen und Potenziale bietet, um den Bedürfnissen einer sich wandelnden Arbeitswelt gerecht zu werden.
Abschließend ist es wichtig, bei der Untervermietung mögliche Stolpersteine zu umgehen, was in den meisten Fällen immobilienwirtschaftliches Fachwissen erfordert. Um sicherzustellen, dass alle relevanten Aspekte angemessen berücksichtigt werden, wird empfohlen, qualifizierte Berater hinzuzuziehen. Ein erfahrener Berater kann darüber hinaus dabei helfen, die neuen Anforderungen gemeinsam mit dem Mieter zu definieren, den passenden Büroschnitt zu entwickeln und letztendlich die geeignete Büroimmobilie zu finden.
Wenn Sie auf der Suche nach professioneller Unterstützung sind, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Blog-Autor: Julius Lichtenheld