Bürovermietung
Essen

FLÄCHENUMSATZ
Am Essener Büromarkt wurde 2024 ein unterdurchschnittlicher Flächenumsatz von 94.000 m² erzielt, der 19 % unter dem Vorjahreswert liegt. Auf Vermietungen entfallen 79.000 m² (-14 %), während von Eigennutzern 15.000 m² belegt wurden (-39 %). Dem Essener Büromarkt fehlten im vergangenen Jahr Eigennutzer, die das Umsatzergeb-nis in der jüngeren Vergangenheit stärken konnten. Die Eigennutzerquote lag mit 16 % deutlich unter dem 5-Jahres-Durchschnitt (Ø 2019-2023: 21 %). Es gab zwei große Ver-tragsabschlüsse oberhalb von 10.000 m². Den größten Mietvertrag schloss Evonik mit rd. 14.500 m² im ehemaligen RWE-Turm am Opernplatz 1 im Südviertel ab. Der Tele-kommunikationsdienstleister Telus mietete rd. 10.700 m² an der Hohenzollernstraße 24 in Rüttenscheid. Die Flächenabsorption durch Eigennutzer wurde im vergangenen Jahr maßgeblich durch zwei Projekte der Stadt Essen geprägt. An der Altendorfer Straße 101 entstehen die von der Stadt Essen erworbenen Weststadt-Terrassen, in denen auf etwa 6.800 m² unter anderem die Kfz-Zulassungsstelle einziehen wird. Zudem wird über die städtische Immobiliengesellschaft Allbau derzeit das WEBER 1 am Weberplatz errichtet, in dem das Standesamt rund 3.800 m² Fläche belegen wird. In der Branchenauswertung liegt das Branchencluster Gewerbe-, Handels- & Verkehrsunternehmen mit rund 35 % vor der Branche EDV, IT und Telekommunikation mit rund 20 % und den unternehmensbezogenen Dienstleistungen mit etwa 19 %.

ANGEBOT & LEERSTAND
Im vergangenen Jahr kam es zu einem deutlichen Anstieg des Leerstandes. Das kurzfristig verfüg-bare Flächenangebot stieg innerhalb des Jahres-verlaufs von rd. 187.000 m² auf rd. 239.000 m². Dies beinhaltet per Definition nur die Flächen, die kurzfristig innerhalb von drei Monaten bezugsfertig sind. Enthalten sind hier ca. 7.500 m² in Form von Untermietangeboten. Die Leerstandsquote stieg entsprechend von 5,8 % auf nun 7,4 %.
Durch Neubau wurden im Jahr 2024 mit rd. 28.500 m² wieder deutlich mehr zusätzliche Flächen fertiggestellt als noch beim historischen Tiefstwert im Vorjahr (2023: 5.000 m²). Die Bautätigkeit war zu dem Zeitpunkt bedingt durch Baupreissteigerungen und veränderte Finanzierungsbedingungen nahezu vollständig zum Erliegen gekommen. Allerdings lag das Fertigstellungsvolumen 2024 damit ebenso deutlich unter dem Dekadenmittel (Ø 2014-2023: 35.200 m²) wie die 29.500 m², die für 2025 erwartet werden. Dem Vermietungsmarkt stehen aus den Fertigstellungsvolumina 2024 und 2025 derzeit noch etwa 7.000 m² zur Verfügung.

MIETEN
Die gewichtete Durchschnittsmiete im Flächenbestand (ohne Abschlüsse in Neubauten) erhöhte sich leicht von 11,69 EUR/m² Ende 2023 auf jetzt 11,85 EUR/m². Ebenfalls angestiegen ist die gewichtete Durchschnittsmiete inklusive Neubauflächen. Seit Jahresfrist stellte sich die Durchschnittsmiete auf 12,01 EUR/m² (2023: 11,75 EUR/m²). Die realisierte Spitzenmiete ist um 0,50 EUR/m² auf nunmehr 17,00 EUR/m² angestiegen. Die generell erzielbaren Spitzenmieten für Neubauflächen höchster Qualität in besten Lagen liegen allerdings deutlich oberhalb von 20,00 EUR/m².

AUSBLICK
Das stärkere zweite Halbjahr war ein Lichtblick und hat das Ergebnis des Esseners Büromarktes ent-scheidend verbessert. Im laufenden Jahr werden die Büromieten kostenseitig begründet in der Tendenz sowohl im modernisierten Bestand als auch im Neubau weiter ansteigen. Die Leerstandsquote hat sich im vergangenen Jahr massiv erhöht und wird voraussichtlich noch weiter steigen, da zwischenzeitlich vom Markt zurückgezogene Untermietangebote durch auslaufende Mietverträge wie-der als echter Leerstand auf den Markt gekommen sind und in die Statistik eingehen. Dadurch ist zu erwarten, dass aufgrund des deutlich größeren Flächenangebotes in Essen Objekte in weniger gefragten Lagen oder mit weniger modernem Standard zukünftig verstärkt über den Preis vermarktet wer-den müssen. Hier könnte sich eine deutliche Preis-schere zwischen modernen und weniger gefragten Objekten öffnen. Da kaum Neubauflächen auf den Markt kommen, bietet sich für Modernisierung im Bestand eine große Chance.