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Büromarkt Ruhrgebiet – Quo vadis mit CoVid

16.12.2020

Viele Auguren fühlen sich derzeit berufen, die tatsächlichen Auswirkungen der Pandemie und den Nachfragerückgang nach Büroflächen für die Zukunft bis auf Nachkommastellen zu prognostizieren. Wir halten das für Unfug und bleiben für die Metropole Ruhr ganz bodenständig bei den Fakten.

Minderung des Flächenabsatzes nicht allein coronabedingt

Fakt ist ein teilweise deutlicher Rückgang des aktuellen Büroflächenumsatzes im Vergleich zum Vorjahr. Und ja, viele Unternehmen haben ihre Aktivitäten auf dem Büromarkt in Anbetracht der wirtschaftlichen Ausnahmesituation und der unsicheren weiteren Entwicklung zunächst einmal eingefroren. Dieses Verhalten ist nachvollziehbar und vernünftig, soweit man sich diese Haltung zeitlich leisten kann und mietvertragliche Fristen dem nicht entgegenstehen.

Welchen Anteil dieser Effekt allerdings am diesjährigen Rückgang des Flächenumsatzes in den einzelnen Teilmärkten des Ruhrgebietes tatsächlich hat, ist seriös kaum zu beantworten.

Denn Fakt ist auch, dass nach Rekordwerten in den Vorjahren nun ein Rückgang des Flächenabsatzes ohnehin zu erwarten war. Eine Normalisierung des Nachfragevolumens in Kombination mit einer Limitierung des Marktgeschehens aufgrund sehr niedriger Angebotsreserven ließ kaum eine andere Richtung der Entwicklung zu.

Fakt ist auch, dass Teilmärkte im Ruhrgebiet gar keinen Umsatzrückgang aufweisen. Duisburg beispielsweise wird heute bereits absehbar einen Büroflächenumsatz für 2020 ausweisen, der den bereits sehr guten Flächenumsatz des Vorjahres nochmals übertrifft und weit über den mittel- und langfristigen Durchschnittswerten liegt.

Krisenresistenz und Lichtblicke

Fakt ist auch, dass zeitgleich zu den in Schockstarre verfallenen Mietinteressenten eine mindestens ebenso große Anzahl von Unternehmen an ihren Plänen zur Büroflächenanmietung unbeeindruckt vom Virus festgehalten, die entsprechenden Projekte weiter vorangetrieben und auch zum Vertragsabschluss geführt hat. (Betrachten Sie dazu unter „News“ unsere Dealmeldungen) Keineswegs ist es so, dass sich nichts mehr bewegt. Es gibt völlig krisenresistente Unternehmen. Homeoffice ist nicht für jede Branche das Erfolgskonzept und die Perspektiven für die Zeit nach der Krise sind gut. 

Aufgeschoben ist nicht aufgehoben

Die zentrale Frage für die mittelfristige Entwicklung der Büromärkte ist die, wie viele der eingefrorenen Flächengesuche mit Überwindung der Krise wieder aktiviert werden und ob das nachgefragte Flächenvolumen dann dasselbe bleibt. Ehrlicherweise gibt es auf diese Frage heute ebenfalls noch keine Antwort. Wir glauben aber, dass diesbezügliche Prognosen für das Ruhrgebiet leichter fallen, als für andere Teile des Landes. Warum? Einerseits wird der negative Effekt, den zukünftiges Arbeiten im Homeoffice auf die Büroflächennachfrage haben könnte, unseres Erachtens gerade im Ruhrgebiet um ein Vielfaches von der immer noch in vollem Gange befindlichen Entwicklung zur Dienstleistungsgesellschaft positiv überlagert. Der diesbezügliche Mehrbedarf an Bürofläche wird vielleicht etwas gebremst, aber nicht ins Gegenteil verkehrt. Zweitens wurde im Ruhrgebiet noch nie spekulativ in größerem Maße Fläche errichtet, so dass selbst bei einem deutlichen Nachfragerückgang jetzt kein Überangebot an Bürofläche entsteht. Im Gegenteil: Zusätzliche Leerstände und Untermietangebote werden zu einer Entspannung der Flächenknappheit führen und dem Markt positive Impulse verleihen.

Pandemiekonforme Bürowelten

Einfluß hat die Pandemie also weniger auf das Flächenvolumen, sehr wohl aber auf Grundrisslösungen und auf künftige Vertragsgestaltungen. Bereits jetzt wird bei der Planung für „Bürowelten“ eine höhere Flexibilität der Flächen gefordert. Dies betrifft sowohl Flexibilität im Layout als auch insbesondere Flexibilität in Bezug auf Vertragslaufzeiten. Abstände der Mitarbeiter im Büro, die Umsetzbarkeit umfangreicher Hygienekonzepte, ausreichende Lüftungskonzepte und eine Eignung der Flächen für hybrides Arbeiten (teils im Büro, teils im Homeoffice) werden zu zentralen Anforderungskriterien. In diesem Zuge werden Büroflächen eher großzügiger gestaltet, was dem sinkenden Nachfragevolumen durch Homeoffice und Desksharing wieder entgegenwirkt. Die Bereitschaft, sich langfristig in Mietverträgen zu binden, wird abnehmen, um Flexibilität zu erhalten. Dies ist ein Trend, der virusunabhängig bereits vorhanden war und sich nun beschleunigt bzw. verstärken wird.

Optimistischer Blick nach vorn

Der Büromarkt im Ruhrgebiet wird seine Stabilität der vergangenen Jahre im Grundsatz sicher nicht verlieren. Voraussetzung ist dabei natürlich, dass sich die erhofften Ergebnisse der in Aussicht stehenden Impflösungen bis Ende 2021 dann auch abzeichnen. Je näher nun das Licht am Ende des Tunnels rückt, umso stärker werden die aufgeschobenen Marktaktivitäten für Bewegung sorgen. Die Leerstandquoten sind weiterhin niedrig, so dass die Situation auch kaum einen Einfluss auf des Mietniveau haben dürfte. Wenngleich wir davon ausgehen müssen, dass zunächst noch Monate vor uns liegen, in denen sich die wirtschaftliche und gesundheitliche Situation drastisch verschlimmern könnte, so schauen wir mittelfristig mit optimistischem Blick nach vorn.