16.10.2024

Flächenumsatz ausbaufähig

Der Büromarkt Essen verbucht zum dritten Quartal 2024 einen unterdurchschnittlichen Flächenumsatz von insgesamt nur rund 62.500 m². Dennoch war das dritte Quartal das stärkste Quartal des bisherigen Jahres. Die CUBION Immobilien AG ermittelte in ihrer Analyse Vermietungsumsätze im Volumen von etwa 48.000 m² sowie weitere 14.500 m², die durch Eigennutzer belegt wurden. Im Verhältnis zum vergleichbaren Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Rückgang des Vermietungsergebnisses um rund 32 % (3. Quartal 2023: 70.500 m²) sowie einer Reduzierung der Flächeninanspruchnahme durch Eigennutzer von 12 % (3. Quartal 2023: 16.500 m²).

„Der Bürovermietungsmarkt in Essen performt auch nach drei Quartalen deutlich unter dem Niveau des Vorjahres“, stellt Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, fest. „Es fehlt an Dynamik aus der gewerblichen Wirtschaft und die öffentliche Hand stützt den Essener Vermietungsmarkt im Gegensatz zu anderen Städten derzeit nicht. Die Stadt Essen tritt aktuell vorwiegend als Eigennutzer auf.“

Wenige große Vertragsabschlüsse

Registriert und ausgewertet wurde der Abschluss von 76 Mietverträgen. In diesem Jahr gab es drei größere Vertragsabschlüsse oberhalb 3.000 m². Den größten Mietvertrag des bisherigen Jahres schloss ein Telekommunikationsdienstleister über rd. 10.700 m² an der Hohenzollernstraße 24 in Rüttenscheid ab. Ebenfalls in Rüttenscheid mietete das Online-Marketingunternehmen 11880.com rd. 3.300 m² Fläche und zieht in die Baumstraße 23. Die Rechtsanwaltskanzlei Luther sicherte sich rd. 3.100 m² am Opernplatz 1 im Südviertel.

Die Flächenabsorption durch Eigennutzer wird in den ersten drei Quartalen bisher maßgeblich durch zwei Projekte der Stadt Essen geprägt. Über die städtische Immobiliengesellschaft Allbau wird derzeit das WEBER 1 am Weberplatz errichtet, in dem das Standesamt rund 3.800 m² Fläche belegen wird. Zudem entstehen an der Altendorfer Straße 101 die von der Stadt Essen erworbenen Weststadt-Terrassen, in denen auf etwa 6.800 m² unter anderem die Kfz-Zulassungsstelle einziehen wird. Die Emschergenossenschaft hat mit dem Neubau einer Erweiterung ihrer Zentrale an der Mozartstraße begonnen und errichtet rd. 3.400 m² Bürofläche zur Selbstnutzung.

Leerstand angestiegen

Seit Jahresfrist kam es zu einem deutlichen Anstieg des Leerstandes. Das kurzfristig verfügbare Flächenangebot stieg innerhalb des Jahresverlaufs von rd. 187.000 m² auf rd. 224.000 m². Enthalten sind hier ca. 7.500 m² in Form von Untermietangeboten. Die Leerstandsquote stieg entsprechend von 5,8 % auf nun 6,9 %.

Durch Neubau werden in diesem Jahr wieder mehr zusätzliche Flächen fertiggestellt, nachdem im vergangenen Jahr die Bautätigkeit bedingt durch Baupreissteigerungen und veränderte Finanzierungsbedingungen beinahe zum Erliegen gekommen ist. Für 2024 wird mit 28.500 m² allerdings ein Fertigstellungsvolumen unter dem Dekadenmittel von rd. 35.200 m² erwartet und ein Großteil der Flächen ist bereits vergeben. Nur noch etwa 7.200 m² stehen dem freien Vermietungsmarkt zur Verfügung.

Branchen und Lagen

In den ersten drei Quartalen des Jahres konnte die Branche EDV, IT und Telekommunikation mit rund 31 % den größten Marktanteil erzielen. Es folgen die unternehmensbezogenen Dienstleistungen mit rund 24 % und das traditionell starke Branchencluster der Gewerbe-, Handel und Verkehrsunternehmen mit rund 23 %. Die öffentliche Hand hat mit rund 3 % Anteil im diesjährigen Jahresverlauf deutlich weniger Fläche angemietet als noch in den beiden Vorjahren, dafür tritt diese in diesem Jahr verstärkt als Eigennutzer auf.

Beliebteste Lage im Jahresverlauf ist bislang Rüttenscheid. Auf diese Büromarktzone entfiel mit etwa 42 % ein Großteil der gesamten Vermietungsleistung. Es folgen mit rd. 17 % respektive 14 % der Citykern und das Südviertel.

Büromieten steigen weiter moderat an

Die gewichtete Durchschnittsmiete im Flächenbestand (ohne Abschlüsse in Neubauten) erhöhte sich weiter moderat von 11,69 EUR/m² Ende 2023 auf jetzt 11,81 EUR/m². Ebenfalls angestiegen ist die gewichtete Durchschnittsmiete inklusive Neubau. Seit Jahresfrist stellte sich die Durchschnittsmiete auf 11,90 EUR/m² (2023: 11,75 EUR/m²). Die realisierte Spitzenmiete ist um 0,50 EUR/m² auf 17,00 EUR/m² angestiegen. Die generell erzielbaren Spitzenmieten für Neubauflächen höchster Qualität in besten Lagen liegen allerdings deutlich oberhalb von 20,00 EUR/m².

Ausblick positiver als noch zum Halbjahr

„Wie bereits zum Halbjahr ist das Ergebnis auch nach dem stärkeren dritten Quartal immer noch unterdurchschnittlich. Auch die aktuelle Marktaktivität und Vermietungspipeline bietet für das Gesamtjahr nicht viel Raum für Optimismus.“ zieht Markus Büchte ein derzeit ernüchterndes Fazit. „Ein größerer Eigennutzer wird das Jahresergebnis jedoch voraussichtlich in Richtung von 85.000 m² heben, sofern der Vermietungsmarkt ähnlich solide, wie im dritten Quartal abschließt.“ Die Büromieten werden kostenseitig begründet sowohl im Bestand als auch im Neubau weiterhin ansteigen. Die Leerstandsquote wird sich zum Jahresende nochmals massiv erhöhen, da zwischenzeitlich vom Markt zurückgezogene Untermietangebote durch auslaufende Mietverträge dann als echter Leerstand wieder auf den Markt und in die Statistik kommen.