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Büromarkt Essen CUBION

Büromarkt Essen: Q3 Update

11.10.2021

07. Oktober 2021.

 

 

Flächenumsätze weiter auf niedrigem Niveau

Der Büromarkt Essen kommt auch gegen Ende des zweiten Corona-Krisenjahres noch nicht richtig in Schwung. Alles deutet heute auf ein zu 2020 identisches Ergebnis hin, in dem sich die Flächenumsätze im Vergleich zu 2019 halbiert hatten. In einer Q3-Update-Analyse ermittelte die CUBION Immobilien AG per 30.09.2021 aktuelle Vermietungsumsätze im Volumen von rd. 46.500 m² sowie weitere 10.500 m², die durch Eigennutzer belegt wurden.  Der Q3-Flächenumsatz von insgesamt 57.000 m² entspricht damit bisher 67% des Vorjahrergebnisses (Gesamtjahr 2020: 85.000 m²). Da aber noch größere Mietverträge mit hoher Abschlusswahrscheinlichkeit kurz vor Unterschrift stehen, ist davon auszugehen, dass zumindest das Vorjahresergebnis auch wieder erreicht wird.

 

Lichtblicke vorhanden

„Unter Berücksichtigung der besonderen wirtschaftlichen Situation ist das Ergebnis zwar nicht schön, aber auch nicht dramatisch zu bewerten.“ findet Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG. „Wir nehmen durchaus wahr, dass trotz aller Vorsicht und abwartenden Haltung vieler Unternehmen der grundsätzliche Flächenbedarf nach neuen Büroflächen weiterhin vorhanden ist und das Thema Homeoffice bei weitem nicht einen so großen Einfluss haben wird, wie es oftmals befürchtet wird. Das sind Lichtblicke, die uns positiv in die Zukunft schauen lassen.“

 

Warten auf große Mietverträge

Mit bislang nur 82 registrierten relevanten Mietverträgen liegt die Anzahl der Abschlüsse auf niedrigem Niveau (Gesamtjahr 2020: 136 Verträge). Insbesondere Großverträge haben in Essen derzeit Seltenheitswert. Den bislang größten Mietvertrag vermittelte CUBION im Neubauprojekt „Max und Moritz“ an Vonovia SE, die an der Frohnhauser Str. 40-44 in der Weststadt ein Kundencenter einrichten wird und dafür rd. 8.000 m² moderne Bürofläche angemietet hat.  Die Stadt Essen sicherte sich für die Familienkasse die Immobilie am Lysegang 11 in einer Größe von rd. 3.350 m². An der Rellinghauser Straße 27 mietete die Alex & Groß GmbH ca. 2.250 m² zur Nutzung als Telemarketing Call Center.

 

Die Flächenabsorption durch Eigennutzer wurde maßgeblich durch die Crealize GmbH sowie einen öffentlichen Verband geprägt. Beide Nutzer werden jeweils etwa 3.300 m² Bürofläche in eigenen Objekten belegen.

 

Branchen und Lagen

Das in Essen traditionell stärkste Branchencluster der „Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen“ führt die Branchenauswertung mit rd. 34 % relativem Anteil an den vermieteten Flächen auch in diesem Jahr deutlich an. Es folgen „unternehmensbezogenen Dienstleistungen“ mit rd. 22 % und „EDV, IT und Telekommunikation“ mit etwa 15 % relativem Anteil.

 

Beliebteste Lage im Jahresverlauf ist bislang die Büromarktzone Weststadt mit etwa 19 % relativem Anteil an der gesamten Vermietungsleistung. Es folgen mit 15 % respektive 16 % nahezu gleichauf das Südviertel und der Citykern.

 

Leerstand steigt deutlich an

Die geringen Vermietungsumsätze während der Pandemiephase führen zu einer Achterbahnfahrt der Angebotsreserve. Während die Leerstandsquote innerhalb von 2 Jahren vor Corona von etwa 7 % auf zuletzt nur noch 3,1 % zusammengeschmolzen war, hat sie sich seitdem auf nun wieder rd. 6,5 % mehr als verdoppelt. Seit Jahresfrist hat sich das kurzfristig verfügbare Flächenangebot um 77.500 m² auf jetzt 207.000 m² erhöht. Enthalten sind hier 36.000 m² in Form von Untermietangeboten.

 

Der Leerstandanstieg resultiert jedoch nicht aus spekulativer Bautätigkeit, die etwa aufgrund der Coronakrise nun keine Abnehmer findet. Moderne Neubauflächen sind weiterhin sehr gefragt und kaum vorhanden. Für 2021 wird insgesamt ein Fertigstellungsvolumen von rund 48.000 qm erwartet, welches nahezu vollständig belegt ist. Dem freien Vermietungsmarkt stehen davon derzeit nur noch knapp 1.400 m² zur Verfügung.

 

Mieten weiterhin von Krise unbeeindruckt

„In Bezug auf die gezahlten Mieten ist weiterhin keine Auswirkung der Pandemie zu erkennen. Dieses gilt für die Durchschnittsmieten ebenso wie für die Spitzenmieten.“ fasst Markus Büchte die aktuellen Erfahrungen bei CUBION zusammen. Die gewichtete Durchschnittsmiete im Flächenbestand (ohne Abschlüsse in Neubauten) erhöhte sich von 9,97 EUR/m² im Jahr 2020 auf jetzt 10,37 EUR/m². Berücksichtigt man auch die Abschlüsse in Neubauten, so ergibt sich insgesamt sogar eine Durchschnittsmiete von aktuell           11,58 EUR/m² (2020: 10,01 EUR/m²). Die realisierte Spitzenmiete erhöhte sich deutlich auf 16,85 EUR/m² (Vorjahr: 14,90 EUR/m²). Dies unterstreicht die Experteneinschätzung, dass grundsätzlich eine Spitzenmiete von 17,00 EUR/m² in Essen erzielbar ist (Vorjahr: 16,50 EUR/m²).

 

Ausblick verhalten

Wie befürchtet sind die massiven wirtschaftlichen Einschnitte am Büromarkt Essen nicht vorübergegangen, werden unserer Einschätzung nach aber nur von vorübergehender Natur sein. Wie lange jedoch diese Schwächephase anhält, ist seriös noch immer nicht zu beantworten. Mobiles Arbeiten wird einerseits zwar zu Flächeneinsparungen führen. Diese werden unserer Auffassung nach jedoch von neuen flächenverbrauchenden Büroraumkonzepten und insbesondere der weiter anhaltenden Entwicklung zur Dienstleistungsgesellschaft und damit einhergehendem Büroflächenbedarf überkompensiert. Die Nachfrage wird dementsprechend wieder anziehen, sobald die Unternehmen klarer sehen. Für dieses Jahr erwarten wir einen Gesamtumsatz auf Vorjahresniveau im Bereich um 85.000 m². Die Büromieten werden weiter leicht steigen, dieses jedoch zunächst nicht nachfrage- sondern baukostengesteuert.