19.02.2025

Flächenumsatz ausbaufähig

Der Büromarkt in Essen verzeichnete 2024 einen unterdurchschnittlichen Flächenumsatz von insgesamt nur rund 94.000 m². Jedoch war das zweite Halbjahr deutlich stärker als das erste. Die CUBION Immobilien AG ermittelte in ihrer Analyse Vermietungsumsätze im Volumen von 79.000 m² sowie weitere 15.000 m², die durch Eigennutzer belegt wurden. Im Verhältnis zum Vorjahr entspricht dies einem Rückgang des Vermietungsergebnisses um rund 14 % (2023: 91.500 m²) sowie einer Reduzierung der Flächeninanspruchnahme durch Eigennutzer von 39 % (2023: 24.500 m²).

„Der Bürovermietungsmarkt in Essen hat deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt performt“, stellt Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, fest. „Es fehlt derzeit an Dynamik aus der freien Wirtschaft und die öffentliche Hand hat den Essener Vermietungsmarkt im Gegensatz zu anderen Ruhrgebietsstädten im vergangenen Jahr wenig getragen. Die Stadt Essen ist 2024 vorwiegend als Eigennutzer in Erscheinung getreten.“

Zwei Vertragsabschlüsse über 10.000 m²

Registriert und ausgewertet wurde der Abschluss von 112 Mietverträgen. In diesem Jahr gab es zwei große Vertragsabschlüsse oberhalb von 10.000 m². Den größten Mietvertrag des vergangenen Jahres schloss Evonik über rd. 14.400 m² im ehemaligen RWE-Turm am Opernplatz 1 im Südviertel ab. Der Telekommunikationsdienstleister Telus mietete rd. 10.700 m² an der Hohenzollernstraße 24 in Rüttenscheid. Ebenfalls in Rüttenscheid mietete das Online-Marketingunternehmen 11880.com rd. 3.300 m² Bürofläche und zieht in die Baumstraße 23. Die Rechtsanwaltskanzlei Luther sicherte sich am Opernplatz 1 die übrigen Etagen mit rd. 3.100 m².

Die Flächenabsorption durch Eigennutzer wurde im vergangenen Jahr maßgeblich durch zwei Projekte der Stadt Essen geprägt. An der Altendorfer Straße 101 entstehen die von der Stadt Essen erworbenen Weststadt-Terrassen, in decancennen auf etwa 6.800 m² unter anderem die Kfz-Zulassungsstelle einziehen wird. Zudem wird über die städtische Immobiliengesellschaft Allbau derzeit das WEBER 1 am Weberplatz errichtet, in dem das Standesamt rund 3.800 m² belegen wird. Die Emschergenossenschaft hat mit dem Neubau einer Erweiterung ihrer Zentrale an der Mozartstraße begonnen und errichtet rd. 3.400 m² Bürofläche zur Selbstnutzung.

Leerstand deutlich angestiegen

Im vergangenen Jahr kam es zu einem deutlichen Anstieg des Leerstandes. Das kurzfristig verfügbare Flächenangebot stieg innerhalb des Jahresverlaufs von rd. 187.000 m² auf ca. 239.000 m². Dies beinhaltet per Definition nur die Flächen, die kurzfristig innerhalb von drei Monaten bezugsfertig hergerichtet werden können. Enthalten sind Untermietangebote in einem Volumen von ca. 7.500 m². Die Leerstandsquote stieg entsprechend von 5,8 % auf nun 7,4 %.

Durch Neubau wurde im Jahr 2024 mit rd. 28.500 m² wieder deutlich mehr zusätzliche Bürofläche fertiggestellt als noch beim historischen Tiefstwert im Vorjahr (2023: 5.000 m²). Die Bautätigkeit war zu diesem Zeitpunkt bedingt durch Baupreissteigerungen und veränderte Finanzierungsbedingungen nahezu vollständig zum Erliegen gekommen. Allerdings lag das Fertigstellungsvolumen 2024 damit ebenso deutlich unter dem Dekadenmittel (Ø 2014-2023: 32.700 m²) wie die 29.500 m², die für 2025 erwartet werden. Dem Vermietungsmarkt stehen aus den Fertigstellungsvolumina 2024 und 2025 derzeit noch etwa 7.000 m² zur Verfügung.

Branchen und Lagen

Im abgelaufenen Kalenderjahr konnte das traditionell starke Branchencluster der Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen mit rund 35 % den größten Marktanteil erzielen. Es folgt das Branchencluster EDV, IT und Telekommunikation mit rund 20 % und die unternehmensbezogenen Dienstleistungen mit rund 19 %. Die sonstigen Dienstleistungen liegen mit einem relativen Marktanteil von rd. 18 % knapp dahinter. Die öffentliche Hand hat mit rund 5 % Anteil deutlich weniger Fläche angemietet als noch in den beiden Vorjahren (2022: 34 %; 2023: 34 %). Dafür trat die öffentliche Hand im Berichtsjahr verstärkt als Eigennutzer auf.

Die beliebtesten Lagen im letzten Jahr waren Rüttenscheid und das Südviertel. Auf diese beiden Büromarktzonen entfielen mit rd. 29 % bzw. 28 % der Großteil der gesamten Vermietungsleistung. Es folgte mit rd. 13 % der Citykern.

Büromieten steigen weiter moderat an

Die gewichtete Durchschnittsmiete im Flächenbestand (ohne Abschlüsse in Neubauten) erhöhte sich weiter moderat von 11,69 EUR/m² Ende 2023 auf jetzt 11,85 EUR/m². Ebenfalls angestiegen ist die gewichtete Durchschnittsmiete inklusive Neubauflächen. Seit Jahresfrist stellte sich die Durchschnittsmiete auf 12,01 EUR/m² (2023: 11,75 EUR/m²). Die realisierte Spitzenmiete ist um 0,50 EUR/m² auf nunmehr 17,00 EUR/m² angestiegen. Die generell erzielbaren Spitzenmieten für Neubauflächen höchster Qualität in besten Lagen liegen allerdings deutlich oberhalb von 20,00 EUR/m².

Resümee und Ausblick

„Das Gesamtjahr 2024 ist zwar unter dem Vorjahresergebnis und noch deutlicher unter dem langjährigen Mittel zurückgeblieben, dennoch bot das stärkere zweite Halbjahr einen Lichtblick und hat das Ergebnis des Esseners Büromarktes entscheidend verbessert. Auch darf man das Umsatzergebnis unter Berücksichtigung der allgemeinen Probleme, mit denen die Assetklasse Büro derzeit zu kämpfen hat, nicht zu schlecht bewerten.“ zieht Markus Büchte ein verhalten positives Fazit. Die Büromieten werden kostenseitig begründet in der Tendenz sowohl im modernisierten Bestand als auch im Neubau weiter ansteigen. Die Leerstandsquote hat sich im vergangenen Jahr massiv erhöht und wird voraussichtlich noch weiter steigen, da zwischenzeitlich vom Markt zurückgezogene Untermietangebote durch auslaufende Mietverträge wieder als echter Leerstand auf den Markt gekommen sind und in die Statistik eingehen. Dadurch ist zu erwarten, dass aufgrund des deutlich größeren Flächenangebotes in Essen Objekte in weniger gefragten Lagen oder mit weniger modernem Standard zukünftig verstärkt über den Preis vermarktet werden müssen. Hier könnte sich eine deutliche Preisschere zwischen modernen und weniger gefragten Objekten öffnen. Da kaum Neubauflächen auf den Markt kommen, bietet sich für Modernisierung im Bestand eine große Chance mit guten Vermietungsaussichten.