Büromarkt Essen 2022: Starker Flächenumsatz mit hoher Eigennutzerquote
Am Essener Büromarkt wurde 2022 nach Analyse der CUBION Immobilien AG ein überdurchschnittlich hoher Flächenumsatz von 133.000 m² erzielt. Die anteilige Vermietungsleistung liegt bei 96.500 m² und damit 21 % über dem Vorjahr. Zudem trug eine besonders hohe Eigennutzerquote von 27 % (36.500 m²) zu dem sehr guten Jahresergebnis bei.
Ein Großabschluss beflügelt die Vermietungsleistung
Die Zahl der registrierten relevanten Mietverträge hat sich mit 125 Abschlüssen im Vergleich zum Vorjahr kaum verändert (2021: 120 Stück). Drei besonders große Vertragsabschlüsse sind dabei hervorzuheben: Allem voran ein durch CUBION im Büropark Bredeney an das Land NRW, vertreten durch das Polizeipräsidium Essen, vermittelter Kontrakt über rd. 24.100 m² Mietfläche. „Von diesem sind etwa 21.500 m² als Bürofläche zu klassifizieren. Es handelt sich damit um den zweitgrößten Büromietvertrag, der innerhalb der vergangenen 20 Jahre am Büromarkt Essen zum Abschluss gekommen ist.“ ordnet Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, diesen außergewöhnlich großen Abschluss ein. Die Polizei benötigt die Flächen als Ersatz für den überalterten seit über 100 Jahren genutzten Dienstsitz an der Büscherstraße 2-6 und wird den Büropark Bredeney im Jahr 2025 beziehen. Bis dahin werden die neuen Flächen im Büropark Bredeney umfassend saniert, ökologisch und energetisch optimiert und durch Anbauten erweitert. Des Weiteren sicherte sich Atlas Copco zur Nutzung als Deutschlandzentrale ebenfalls ab 2025 rd. 6.600 m² Bürofläche in einem Neubauprojekt auf dem TÜV Nord Campus am Technologiepark. Den drittgrößten Mietvertrag über ca. 6.100 m² unterzeichnete schließlich Siemens für eines der Quartiersgebäude an der Thyssenkrupp Allee.
Die Eigennutzungen sind im Wesentlichen durch das Universitätsklinikum Essen und Deichmann geprägt. Das Universitätsklinikum erwarb die Liegenschaft Theodor-Althoff-Straße 1 und wird dort zunächst rd. 16.500 m² selbst nutzen. Deichmann erweitert seinen Firmencampus am Deichmannweg um knapp 7.000 m² Bürofläche.
Leerstand hat Peak überwunden – Untermietangebote nehmen weiter zu
Die Leerstandsquote hat sich binnen Jahresfrist von 7,6 % auf jetzt 7,1 % wieder leicht verringert. Das kurzfristig verfügbare Flächenangebot umfasst jetzt 229.000 m². Der enthaltene Anteil an Untermietangeboten über vertraglich noch gebundene aber nicht mehr benötigte Büroflächen ist im Laufe des Jahres dabei von 16 % (39.000 m²) auf inzwischen 19 % (44.000 m²) weiter angestiegen.
Branchen und Lagen
Die Anmietung der Polizei Essen befördert den Büropark Bredeney mit einem relativen Anteil von etwa 22 % auf den ersten Platz der Büromarktzonen mit den meisten vermieteten Quadratmetern. Es folgt der Citykern mit 18 % und die traditionell beliebte Büromarktzone Rüttenscheid mit etwa 11 % relativem Anteil. 28 % aller vermieteten Quadratmeter liegen außerhalb der Büromarktzonen im übrigen Stadtgebiet.
In der Betrachtung nach Branchen liegt der größte relative Anteil mit etwas über 34 % am Vermietungsvolumen ausnahmsweise einmal bei der öffentlichen Hand. Auch hier ist der Großabschluss der Polizei Essen ursächlich. Nahezu gleichauf befindet sich der übliche Spitzenreiter, die Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen, mit einem Anteil von knapp unter 34 %. Es folgen sonstige Dienstleistungen mit etwa 13 % und unternehmensbezogene Dienstleistungen mit rund 9 % relativem Anteil.
Unterdurchschnittliches Fertigstellungsvolumen
Mit rd. 31.500 m² wurde 2022 in Essen sehr wenig Neubaubürofläche fertiggestellt. Diese ist – ebenso wie das komplette Fertigstellungsvolumen aus dem Vorjahr – vollständig vermietet oder durch Eigennutzer belegt. Das größte enthaltene Projekt ist die Zentrale von ALDI Nord an der Eckenbergstraße. Für 2023 wird ein noch niedrigeres Fertigstellungsvolumen von etwa nur 24.000 m² Bürofläche erwartet, von dem aktuell noch rd. 9.000 m² verfügbar sind.
Mieten steigen weiter
Die aufgerufenen und bezahlten Mieten stiegen 2022 im Durchschnitt und in der Spitze weiter an. Die in Essen realisierte Spitzenmiete (Mittelwert im obersten Preissegment) lag 2022 bei rund 17,00 EUR/m² (Vorjahr: 16,40 EUR/m²). Die gewichtete nominale Durchschnittsmiete stieg von 11,42 EUR/m² auf 13,48 EUR/m². Rechnet man Vertragsabschlüsse in Neubauten heraus, so liegt der gewichtete Durchschnittswert für Mietverträge im Büroflächenbestand bei nominal 11,32 EUR/m² und hat sich damit ebenfalls deutlich erhöht (Vorjahr: 10,09 EUR/m²).
In naher Zukunft halten wir am Standort Essen Spitzenmieten in einer Spanne von 19,00 bis deutlich über 20,00 EUR/m² für erzielbar. „In Einzelfällen wurden Höchstmieten in diesem Bereich bereits abgeschlossen. Die Spitzen- und Durchschnittsmietbetrachtungen des Büromarktes sollen aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass es durchaus auch ein großes Marktsegment auf deutlich niedrigerem Mietniveau, dann allerdings mit geringer Qualität und in weniger gefragten Lagen, gibt.“ differenziert Markus Büchte die Mietpreisspannen, die auf dem Büromarkt zu beobachten sind.
Ausblick
Für 2023 erwarten wir in Essen einen weiterhin stabilen Büromarkt mit einer Vermietungsleitung im Bereich des Vorjahres. Die Nachfrage zum Jahresstart ist zufriedenstellend. Die Durchschnittsmiete im könnte Jahresverlauf sinken, da im Bestand auch günstiger bepreiste Flächen vermietet werden und relativ wenig neu gebaut wird. Die Entwicklung der realisierten Spitzenmiete ist davon abhängig, ob 2023 veritable Mietverträge in den Top-Neubauprojekten zustande kommen. Ist das der Fall, so wird auch die Spitzenmiete neue Höchststände erreichen. Die Leerstandsquote sollte ihren Höchststand überwunden haben und müsste entsprechend unserer Erwartung im Jahresverlauf weiter sinken, da in der näheren Zukunft die Büroflächennachfrage vorrangig aus dem Leerstand bedient wird.
