Büromarkt Duisburg 2022

Nach Analyse der CUBION Immobilien AG, Partner der NAI apollo group, ist der Büromarkt Duisburg im vergangenen Jahr hinter den Erwartungen zurückgeblieben.

Überraschend ruhiger Vermietungsmarkt
„Nach einer starken Vermietungsleistung im Vorjahr, hatten wir für 2022 im Vorfeld bereits nur ein durchschnittliches Marktgeschehen ohne besondere Auffälligkeiten erwartet, zumal auch kaum große Eigennutzer bekannt waren. Der Vermietungsmarkt zeigte sich dann aber noch ruhiger, als vermutet.“, erläutert Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, die etwas enttäuschende Lage. Der Büroflächenumsatz lag mit 48.500 m² rund 32 % unter dem Vorjahresergebnis und etwa 26 % unter dem 5-Jahresdurchschnitt. Es wurden     41.000 m² vermietet und weitere 7.500 m² durch Eigennutzer belegt. Beide Werte liegen ebenfalls deutlich, nämlich minus 25 % und minus 32 %, unter den mittelfristigen Durchschnittswerten.

Nur ein Mietvertrag größer 2.000 m²
Die Anzahl der von CUBION registrierten relevanten Mietverträge ist mit insgesamt 88 Stück nur moderat zurückgegangen (Vorjahr: 98 Stück). Auch der Anteil der Kleinverträge bis maximal 250 m² hat sich zum Vorjahr kaum verändert. Auffällig war jedoch, dass nur ein einziger Mietvertrag mit einer Mietfläche größer als 2.000 m² abgeschlossen wurde. Dieser hatte mit der Anmietung von etwa 5.300 m² Bürofläche an der Wintgensstraße 27 durch das Land NRW für das Sozialgericht zwar eine ordentliche Dimension, konnte den Flächenumsatz jedoch allein nicht beflügeln. Weitere nennenswerte Mietverträge über rund 1.850 m² respektive 1.500 m² wurden durch die Transdev GmbH bzw. Rohde & Schwarz jeweils im Silberpalais unterzeichnet. Die C&K Logistik GmbH mietete im Rahmen eines großen Lagerflächenkontraktes auch etwa 1.600 m² Bürofläche. Rund 1.450 m² Praxisfläche mietete schließlich ein Dialysezentrum an der Duisburger Straße 277.

Branchen und Lagen
In Bezug auf die Büromarktzonen konzentrierte sich das Marktgeschehen 2022 mit einem relativen Anteil von rund 27 % der Vermietungsleistung auf den Citykern. Insbesondere durch den Mietvertrag für das Sozialgericht erreichte die Büromarktzone Duissern mit einem relativen Anteil von etwa 13 % den zweiten Platz. Der Innenhafen folgt mit rund 10 % relativem Anteil auf dem dritten Rang. Rund 31 % aller vermieteten Flächen befinden sich außerhalb der Duisburger Büromarktzonen im übrigen Stadtgebiet.

In der Branchenauswertung belegen die Kandidaten des Vorjahres in gleicher Reihenfolge die vorderen Plätze. An der Spitze repräsentieren wieder Sonstige Dienstleistungen mit rund 32 % einen erheblichen Anteil an der gesamten Vermietungsleistung. Es folgen mit ca. 31 % die Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen und mit rd. 27 % die öffentliche Hand.

Leerstandsquote erreicht Allzeithoch auf gesundem Niveau
Die Leerstandsquote ist im Jahresverlauf deutlich gestiegen und erreichte in Duisburg erstmals überhaupt die Marke von 4 %. Dies ist für den Büromarkt eine positive Nachricht, da eine dauerhaft unzureichende Angebotsreserve, die den Duisburger Markt immer prägte, nun zunächst überwunden scheint. Seit Jahresfrist hat sich das kurzfristig verfügbare Flächenangebot um etwa 17.000 m² auf jetzt 88.500 m² erhöht. Flächen in Neubauten und damit einhergehender hoher Qualität, die kurzfristig bezogen werden könnten, sind aber so gut wie keine vorhanden.

2022 wurden zwar 61.500 m² neue Bürofläche fertig gestellt, so viel wie nie zuvor. Diese Flächen sind aber bereits vollständig vermietet oder durch Eigennutzer belegt. Und auch von den für 2023 erwarteten rd. 13.000 m² Neubaubüros sind zu Jahresbeginn nur noch 4.000 m² vakant.

Das generelle Mietniveau steigt weiter
Bezogen auf die breite Masse der Vertragsabschlüsse im Büromarktjahr 2022 ist festzustellen, dass das Mietniveau generell angestiegen ist. Die gewichtete Durchschnittsmiete im Gebäudebestand (ohne Abschlüsse in Neubauten) ist von             9,69 EUR/m² im Vorjahr auf jetzt 10,70 EUR/m² gestiegen. „Die gewichtete Durchschnittsmiete über sämtliche Vertragsabschlüsse hinweg ist dagegen von              13,20 EUR/m² im Jahr 2021 auf jetzt 11,26 EUR/m² zum Jahresende 2022 gefallen, was mit einem deutlich geringeren Anteil an Vermietungen in hochpreisigen Neubauten zu erklären ist. Die Spitzenmiete (berechnet als Median im obersten Preissegment) ist aus demselben Grund von 17,50 EUR/m² auf 16,00 EUR/m² gesunken. Diese Schwankungen sind aufgrund der Berechnungsmethodik in kleinen Büromärkten normal und bilden nicht unbedingt eine Tendenz ab.“  relativiert Markus Büchte die derzeitige Situation. Im absoluten Spitzensegment am Duisburger Büromarkt hält CUBION generell Mieten um 18,00 EUR/m² für erzielbar. In der Vergangenheit wurden solche Höchstwerte durchaus auch schon erreicht.

Kaum Veränderung für 2023 zu erwarten
Mit Blick auf 2023 gibt es kaum Anhaltspunkte dafür, dass sich in irgendeinem Bereich des Büromarktes Duisburg nennenswerte Veränderungen ergeben könnten. Im Prinzip erwarten wir eine Kopie des Vorjahres mit einer gleichbleibenden Leerstandsquote und stabilen Mieten. Der Neubau bringt kaum Impulse hinsichtlich der Flächenverfügbarkeit. Die Angebotsreserve bildet keine Knappheit mehr ab, ist aber auch nicht so üppig, dass Druck auf die Mieten entstehen könnte. Die Pipeline an größeren Flächengesuchen ist aktuell überschaubar, so dass auch der Flächenumsatz wieder niedrig ausfallen dürfte. Bleibt die Hoffnung auf Anmietungen durch die öffentliche Hand oder überraschende Eigennutzer.