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Der Büromarkt Dortmund verzeichnet im dritten Quartal 2024 einen Flächenumsatz von 74.500 m², eine deutliche Steigerung der Vermietungsumsätze und weiter steigende Mietpreise. CUBION erwartet für das Gesamtjahr 2024 ein starkes Ergebnis mit über 100.000 m² Büroflächenumsatz.

Büromarkt Dortmund: Update zum 3. Quartal 2024

14.10.2024

Starker Flächenumsatz 

Der Büromarkt Dortmund konnte zum dritten Quartal 2024 einen Flächenumsatz von insgesamt rund 74.500 m² verbuchen. Die CUBION Immobilien AG ermittelte in ihrer Analyse Vermietungsumsätze im Volumen von etwa 66.000 m² sowie weitere 8.500 m², die durch Eigennutzer belegt wurden. Im Verhältnis zum vergleichbaren Vorjahreszeitraum entspricht dies einer deutlichen Steigerung des Vermietungsergebnisses um rund 32 % (3. Quartal 2023: 50.000 m²) sowie mehr als einer Vervierfachung der Flächeninanspruchnahme durch Eigennutzer (3. Quartal 2023: 2.000 m²).

 

Positive Entwicklung

„Der Büromarkt Dortmund verzeichnet, wie schon das starke erste Halbjahr angedeutet hat, auch Ende des dritten Quartals ein sehr gutes Ergebnis.“ stellt Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, fest. „Hohe Vermietungsumsätze, viele Fertigstellungen im laufenden Kalenderjahr und weiter steigende Mieten zeichnen ein positives Bild für den Dortmunder Büromarkt und zeugen von dessen Stabilität.“

 

Öffentliche Hand schließt größte Mietverträge ab

Registriert und ausgewertet wurde der Abschluss von 95 Mietverträgen. Die drei größten Mietverträge gingen unverändert, wie schon zum Halbjahr veröffentlicht, auf das Konto der Stadt Dortmund. Es konnten dadurch zwei Vertragsabschlüsse oberhalb von 5.000 m² verzeichnet werden. Den größten Mietvertrag vermittelte CUBION im Gebäudekomplex „Hexagon“ an der Voßkuhle 37. Hier hat die Stadt Dortmund für das Jugendamt rd. 9.700 m² Büroflächen angemietet. Zudem mietete die Stadt Dortmund im Freistuhl 7 weitere rd. 5.400 m². Für die Musikschule sicherte sich die Stadt Dortmund schließlich noch Flächen über knapp 3.700 m² im „Westfalenhaus“ an der Hansastraße 7-11.

 

Leerstand deutlich angestiegen

Die Tendenz eines ansteigenden Leerstands hat sich auch 2024 fortgesetzt. Seit Jahresfrist ist die Leerstandsquote um 1,2 % auf 5,9 % bzw. auf einen Leerstand von rd. 189.000 m² angestiegen. Enthalten sind hier rd. 4.200 m² in Form von Untermietangeboten. Damit liegt der Leerstand allerdings immer noch auf einem gesunden Niveau und bereitet keinen Grund zur Sorge.

Durch Neubau kommen derzeit mehr neue zusätzliche Büroflächen auf den Markt als es in den letzten drei Dekaden jemals in einem Jahr der Fall war. Baupreissteigerungen und gestiegenen Zinsen zum Trotz wird für 2024 ein Fertigstellungsvolumen von rd. 121.500 m² erwartet. Von diesen Neubauflächen sind derzeit noch rd. 18.000 m² verfügbar und können angemietet werden.

 

Branchen und Lagen

Die Öffentliche Hand hat mit rund 44 % relativem Anteil an den vermieteten Flächen unter anderem durch die drei genannten großen Abschlüsse den Vermietungsmarkt in den ersten drei Quartalen entscheidend mitgeprägt. Das traditionell starke Branchencluster der Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen teilt sich in der Branchenauswertung den zweiten Platz mit den unternehmensbezogenen Dienstleistungen mit jeweils rd. 17 %. Es folgt der Bereich EDV, IT und Telekommunikation mit etwa 8 % relativem Anteil.

Die beliebteste Lage ist wie bereits zum Halbjahr der Citykern. Auf diese Büromarktzone entfielen rund 28 % der gesamten Vermietungsleistung. Dahinter folgt der Büroboulevard B1 mit rd. 22 %. Die Büromarktzone Phoenix-See kommt auf rd. 12 %, während die Lagen Technologiepark rd. 9 % und Stadtkrone Ost rd. 8 % Marktanteil an der Vermietungsleistung für sich beanspruchen.

 

Durchschnittsmieten steigen weiter an

Die gewichtete Durchschnittsmiete im Flächenbestand (ohne Abschlüsse in Neubauten) hat sich nach einer Stagnation im Jahr 2023 nun weiter deutlich erhöht und liegt jetzt bei 12,14 EUR/m² (2023: 10,73 EUR/m²). Bei Betrachtung der Durchschnittsmieten inklusive Neubau, ergibt sich im Vorjahresvergleich ebenfalls eine Steigerung, die mit plus 0,43 EUR/m² auf 12,39 EUR/m² jedoch nicht ganz so stark ausfällt (2023: 11,96 EUR/m²).

„Der sehr starke Anstieg der erzielten Durchschnittsmiete im Bestand um über 13 % ist weitgehend auch dadurch begründet, dass die größten Mietverträge durch die öffentliche Hand abgeschlossen wurden. Diese zahlt in der Regel einen erhöhten Mietzins, um beim Vermieter auftretende Umsatzsteuerschäden auszugleichen, die der Vermieter erleidet, wenn er an Mieter vermietet, die keine umsatzsteuerpflichtigen Umsätze tätigen. Dieser Effekt wird in der gif-Richtlinie zur Berechnung von Durchschnittsmieten leider nicht berücksichtigt, was insbesondere in kleineren Büromärkten zu teils deutlich verzerrten Darstellungen führt.“  erläutert Markus Büchte eine Problematik der gif-Berechnungsarithmetik für Büromarktberichte, die CUBION schon seit geraumer Zeit kritisiert.

Die Entwicklung der realisierten Spitzenmiete ist stabil und liegt im bisherigen Jahresverlauf bei 16,50 EUR/m² (2023: 16,55 EUR/m²). Für Neubauflächen in besten Lagen Dortmunds können allerdings Spitzenmieten jenseits der 20,00 EUR/m²-Marke aufgerufen werden.

 

Ausblick optimistisch 

Da aktuell sowohl im Vermietungsbereich als auch durch Eigennutzer aktuell noch einige großflächige Verträge vor dem Abschluss stehen, rechnet CUBION für das Gesamtjahr 2024 mit einem Gesamtbüroflächenumsatz von weit über 100.000 m². Das schwächere Vorjahresergebnis (2023: 85.500 m²) wird ganz sicher deutlich übertroffen. Im optimalen Fall könnte sogar das bislang zweitbeste Dortmunder Umsatzergebnis aus 2022 (127.500 m²) erreicht werden. Es bleibt in der Folge abzuwarten, ob die Anmietungen der öffentlichen Hand auch in Zukunft auf einem vergleichbar hohen Niveau bleiben und den Vermietungsmarkt weiterhin maßgeblich stützen. Optimistisch stimmt in jedem Fall das neu auf den Markt treffende hohe Fertigstellungsvolumen mit noch verfügbaren attraktiven Neubauflächen. Diese bieten optimales Potenzial zur Realisierung neuer Bürowelten bei sehr guter Energieeffizienz. Mit kontinuierlich weiter steigenden Mieten ist zu rechnen. Die Leerstandsquote wird sich bis Jahresende auf dem aktuellen Niveau knapp unter 6 % einpendeln.