23.02.2022

Die CUBION Immobilien AG, Partner der NAI apollo group, ermittelte für den Büromarkt im Wirtschaftsraum Dortmund (inklusive der Büromarktzone Airport in Holzwickede) einen Rekordflächenumsatz von insgesamt 169.000 m² Bürofläche. Durchschnittlich wird pro Jahr nur etwa die Hälfte dieses Umsatzes erreicht. Es wurden 100.000 m² vermietet und weitere 69.000 m² durch Eigennutzer belegt, was ebenfalls einen Rekord darstellt.  

Prägende Einzelabschlüsse durch Eigennutzer und Mieter

CUBION registrierte eine rege Marktdynamik in allen Größensegmenten und zählte 121 relevante Mietverträge (Vorjahr: 98 Stück). Ein Drittel der Mietverträge betrifft Flächen jeweils unterhalb der 250 m²-Marke. Weitere 31 Kontrakte fallen in den Bereich von 500 bis 3.000 m². Die großen und marktprägenden Abschlüsse wurden in Neubauten erzielt: Den größten Mietvertrag unterzeichnete adesso SE über rd. 11.300 m² Bürofläche an der Freie-Vogel-Straße 385. Für die Polizei Dortmund wird auf dem Flughafengelände ein neues Gebäude mit ca. 6.000 m² errichtet. Auf Phoenix-West baut die Derwald Unternehmensgruppe den Bechtle-Campus. Hier sicherte sich das IT-Systemhaus rd. 5.800 m² Bürofläche. Für den größten Flächenumsatz des Jahres sorgte allerdings ein Eigennutzer. Die Continentale hat den Bau ihrer neuen Direktion Dortmund an der Stadtkrone Ost begonnen und errichtet dort einen Gebäudekomplex, der über etwa 34.500 m² Bürofläche verfügt.

Branchen und Lagen

Das Vermietungsgeschehen verteilte sich 2021 relativ gleichmäßig auf fünf Büromarktzonen, von denen nur die Stadtkrone Ost mit rund 14 % relativem Anteil aufgrund der Großanmietung von adesso ein wenig heraussticht. Dies zeigt, dass der Büromarkt Dortmund nicht nur aus einem einzigen „place to be“ besteht, sondern viele attraktive Lagen besitzt. Der Phoenix-See erzielte rund 12 % relativen Anteil an der Vermietungsleistung, der Technologiepark 11 % und Phoenix-West sowie der Citykern erreichten jeweils 10 %.

In der Branchenauswertung liegt das Cluster EDV, IT, Telekommunikation vorne und vereint mit rund 35 % einen erheblichen Anteil an der gesamten Vermietungsleistung. Es folgen mit etwa 23 % Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen sowie die öffentliche Hand mit rund 21 %.  

Leerstandsquote stabil auf niedrigem Niveau

Die Leerstandsquote ist im Jahresverlauf nur leicht gestiegen. So hat sich das kurzfristig verfügbare Flächenangebot um etwa 6.000 m² auf jetzt 90.500 m² erhöht, was einer aktuellen Leerstandsquote von rd. 2,9 % entspricht. Das Flächenangebot, insbesondere im qualitativ hochwertigen Segment, bleibt weiterhin knapp bemessen.

2021 wurden etwa 38.500 m² neue Bürofläche fertig gestellt. Von diesem Neubauvolumen stehen dem Vermietungsmarkt heute noch knapp 4.500 m² zur Verfügung, die aber überwiegend reserviert oder in Verhandlung sind. Für 2022 wird ein Fertigstellungsvolumen von 39.000 m² erwartet. Auch hiervon werden nur noch rd. 4.700 m² zur Anmietung angeboten.

Entwicklung der Büromieten

Sowohl die Durchschnittsmiete als auch die Spitzenmiete ist 2021 gestiegen. Dies war aufgrund des geringen Flächenangebotes und einiger hochwertiger Projektentwicklungen nicht anders zu erwarten. Die gewichtete Durchschnittsmiete im Gesamtmarkt liegt bei 11,63 EUR/m² (Vorjahr: 11,25 EUR/m²). Bei Errechnung der gewichteten Durchschnittsmiete im Flächenbestand (ohne Abschlüsse in Neubauten) ergibt sich dagegen ein Mietrückgang von 10,25 EUR/m² im Vorjahr auf jetzt 9,45 EUR/m² zum Jahresende 2021. Dies lässt sich damit erklären, dass größere Abschlüsse auch im sehr niedrigen und damit preisgünstigen Qualitätssegment getätigt wurden. Die in diesem Jahr realisierte Spitzenmiete (Mittelwert im obersten Preissegment) liegt bei rd. 16,50 EUR/m².  

Ausblick optimistisch

In Anbetracht des historischen Rekordes im vergangenen Jahr ist ein Rückgang des Büroflächenumsatzes auf ein durchschnittliches Maß im Bereich zwischen 80.000 m² und 90.000 m² zu erwarten. Dieser Wert ist aber auch realistisch, da mit dem Neubau der Materna-Zentrale schon wieder ein sehr großer Eigennutzer feststeht. Die Baukostenentwicklung und das in Dortmund knappe Büroflächenangebot wird voraussichtlich zu einem weiteren Anstieg der Durchschnittsmieten führen. Die Spitzenmiete wird vermutlich auf dem aktuellen Niveau verharren, da aktuell kein Neubauprojekt an den Start geht, welches im absoluten Spitzenpreissegment anzusiedeln ist. Da kaum vakante Neubaufläche auf den Markt kommt, dürfte die Leerstandsquote knapp unter 3% verbleiben.