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Büromarkt Dortmund 2018:Vollvermietung!

23.01.2019

Für den Büromarkt 2018 im Wirtschaftsraum Dortmund (inklusive der Büromarktzone Airport in Holzwickede) ermittelte die CUBION Immobilien AG, Partner der NAI apollo group, einen Büroflächenumsatz von 79.500 m². Gegenüber dem Vorjahr bedeutet das einen Umsatzrückgang um etwa 9 % und auch in der langfristigen Betrachtung ist das Ergebnis als unterdurchschnittlich zu bezeichnen (Ø 10 Jahre: 86.000 m²).

Die Eigennutzerquote liegt mit rd. 17 % (13.500 m²) leicht über dem Dortmunder Durchschnittswert von 14 %. Die Vermietungsleistung lag bei rd. 66.000 m², was einem deutlichen Rückgang im Vergleich zu den sehr konstanten vier vergangenen Jahren (jeweils um 84.000 m²) um etwa 21 % entspricht.

„Maßgeblich gestützt wurde die Vermietungsleistung durch städtische Bewegungen am Büromarkt,“ erläutert der CUBION-Vorstand Markus Büchte die Situation. „Die beiden größten Mietverträge wurden mit der Stadt Dortmund abgeschlossen. Der größte Kontrakt über rund 12.300 m² betrifft dabei die Kampstraße 47.

Hier erhält durch Vermittlung von CUBION die VHS einen neuen zentralen Standort und es ziehen zusätzliche Ämter ein.“ Einen weiteren Mietvertrag über etwa 4.000 m² unterzeichnete die Stadt Dortmund für den Südwall 29. Es folgt ein Abschluss der Deutschen Servicegesellschaft für Finanzdienstleister über rund 2.750 m² am Rheinlanddamm 8-10. Eine Ingenieurgesellschaft sicherte sich rd. 2.700 m² im Projekt „Phoenix-Arcaden“ an der Antonio-Segni-Str. 1. Insgesamt wurden 103 relevante Mietverträge registriert und damit etwas weniger als im Vorjahr (109 Verträge). Etwa zwei Drittel der Mietverträge betrafen dabei Mietflächen unterhalb von jeweils 500 m².

Mit rund 39 % relativem Anteil an der Vermietungsleistung wurden wieder die meisten Büroflächen im Teilmarkt „Citykern“ vermietet. Resultierend aus den großvolumigen Anmietungen in zentralen Lagen durch die Stadt Dortmund waren dies deutlich mehr als im Vorjahr (29 %). Die „Sonstigen Lagen“ folgen mit etwa 17 % vor dem „Büroboulevard B1“ mit rund 11 % relativem Anteil. Die Reihenfolge der beliebtesten Büromarktzonen blieb damit zum Vorjahr unverändert.

Die Branchenauswertung wird 2018 durch die „Öffentliche Hand“ mit einem relativen Anteil von 30 % angeführt. Es folgen „Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen“ sowie „EDV, IT- und Telekommunikationsunternehmen“ nahezu gleich-auf mit etwa jeweils 17 %. Auch der Sektor der unternehmensbezogenen Dienstleistungen erreicht mit rd. 16 % den annähernd gleichen Wert.

Ungemach droht dem Büromarkt von der Angebotsseite. Die Leerstandsquote hat sich erwartungsgemäß weiter massiv verringert und liegt nach bereits kritischen 3,3 % im Vorjahr jetzt nur noch bei 2,2 %. Etwa ein Drittel der geringen Angebotsreserve verfügt dabei über ein Qualitätsniveau, das den nachgefragten Anforderungen nur sehr mäßig entspricht. Die gesamte Reserve entspricht nur noch 77 % des durchschnittlichen Flächenumsatzes eines Jahres.

„Die derzeitige Angebotsreserve in Neubauten oder Objekten gleichwertig guter Qualität umfasst gerade einmal ein Viertel der Nettoflächenabsorption aus 2018. Sämtliche in 2018 fertiggestellten Objekte (rd. 37.000 m²) sind vermietet. Das für 2019 erwartete Fertigstellungsvolumen (rd. 37.500 m²) ist zu 70 % ebenfalls nicht mehr verfügbar und im Übrigen zu großen Teilen bereits reserviert. Die Lage am Büromarkt Dortmund darf durchaus als besorgniserregend eingestuft werden. Wir erwarten 2019 in Dortmund die ersten Abwanderungen von Unternehmen aufgrund des Büroflächenmangels,“ erläutert Markus Büchte die nun wirklich kritische Situation.

Die erzielte Spitzenmiete steigt weiter und bewegt sich 2018 in Dortmund um 14,50 EUR/m². Schon jetzt wurden für vereinzelte Topflächen Mieten bis zu fast 17 EUR/m² erfasst. Aufgrund der weiter deutlichen Baupreissteigerungen sind im Neubausegment zukünftig generell Mieten bis 16,00 EUR/m² zu erwarten. Die gewichtete effektive Durchschnittsmiete im Gesamtmarkt liegt bei 10,06 EUR/m² und ist in Anbetracht der anderen Marktparameter folgerichtig gegenüber dem Vorjahr um weitere 5,5 % gestiegen.

Rechnet man Abschlüsse in Neubauten heraus, so ergibt sich im Bestand eine gewichtete effektive Durchschnittsmiete von jetzt 9,66 EUR/m² (Vorjahr: 8,81 EUR/m²).

Für 2019 erwartet CUBION aufgrund der ungenügenden Verfügbarkeiten einen äußerst niedrigen Flächenumsatz. Dieser könnte im Prinzip auch nur überraschend von der Eigennutzerseite etwas angetrieben werden. Die Vermietungsleistung wird kaum 50.000 m² erreichen können. Zumindest ist bei einer Leerstandquote, die erstmals unter 2 % sinken wird, nicht ersichtlich, in welchen Immobilien die Mietverträge geschlossen werden sollten. Dortmund ist vollvermietet.