Investment

Der Bürotransaktionsmarkt im Ruhrgebiet hat sich im Jahr 2025 im Vorjahresvergleich leicht erholt, hat jedoch noch spürbare Schwierigkeiten in der Preisfindungsphase. Insgesamt wurde ein Bürotransaktionsvolumen von rd. 226 Mio. Euro registriert, was sich 23 % über dem Vorjahr bewegt (2024: rd. 184 Mio. Euro). Das Transaktionsvolumen liegt damit jedoch weit unter dem Fünfjahresdurchschnitt (Ø 2020–2024: rd. 623 Mio. Euro). Im TOP-7-Vergleich ist der Anstieg im Ruhrgebiet deutlich stärker ausgefallen; der gesamte deutsche Büroinvestmentmarkt ist nur um rd. 16 % auf 6,23 Mrd. Euro (2024: 5,39 Mrd. Euro) angestiegen. Trotz eines gestiegenen Transaktionsvolumens im Jahr 2025 ist die Anzahl an Transaktionen im Ruhrgebiet von 28 Büroverkäufen im Vorjahr auf 22 gesunken. Entsprechend erhöhte sich das durchschnittliche Verkaufsvolumen deutlich von rund 6,5 Mio. Euro auf rund 10,3 Mio. Euro je Objekt.

Im Jahr 2025 sind im Ruhrgebiet drei Büroverkäufe oberhalb von 25 Mio. Euro für ein Einzelobjekt abgeschlossen worden, die in Summe einen Anteil von rd. 61 % am gesamten Transaktionsvolumen für sich beanspruchen. Den größten Abschluss mit rd. 67 Mio. Euro konnte CUBION in Dortmund vermitteln. Hier erwarb die Stadt Dortmund die Rheinische Straße 1 – in unmittelbarer Nähe zum Dortmunder U – zur Eigennutzung. Der Erwerb des Ruhrturms in der Huttropstraße 60 durch das international agierende Family Office, die P-Touch-Gruppe, stellt das zweitgrößte Investment des Jahres im Ruhrgebiet dar. Die Top 3 der größten Bürotransaktionen komplettiert die developer Projektentwicklung GmbH gemeinsam mit der Gustav Zech Stiftung mit dem Erwerb des Büroparks Bredeney in Essen mit einer Gesamtmietfläche von rd. 45.500 m². Der zweitgrößte Anteil des Transaktionsvolumens wurde mit rd. 19 % in der Klasse zwischen zehn und 25 Mio. Euro abgewickelt, dahinter folgt die kleinvolumige Größenklasse bis fünf Mio. Euro mit rd. 11 %. Den geringsten Anteil verbucht die Größenklasse zwischen fünf und zehn Mio. Euro mit rd. 10 %.

Die Preisfindungsphase zwischen Käufern und Verkäufern sowie die gestiegenen Finanzierungskosten haben sich auch 2025 bemerkbar gemacht und die Spitzenrenditen weiter ansteigen lassen. Im Jahresverlauf 2025 ist in Dortmund und Essen eine Zunahme um 10 Basispunkte registriert worden. Die beiden größten Ruhrgebietsstädte kommen somit auf eine Spitzenrendite von 5,30 %. Die Spitzenrenditen Bochums und Duisburgs stagnieren bei 5,50 %.

Das Büroinvestmentvolumen wird 2025 ausschließlich durch deutsche Anleger getragen und folgt damit dem Trend, der sich schon seit einigen Jahren im Ruhrgebiet abzeichnet. Das nach wie vor unterdurchschnittliche Büroinvestmentvolumen fußt dementsprechend auch auf dem Rückgang von Ankäufen internationaler Investoren.

Die stärkste Investorengruppe ist die „Öffentliche Hand“ mit rd. 40 % Marktanteil am Büroinvestmentvolumen. Die „Projektentwickler/Bauträger“ kommen auf einen Anteil von rd. 38 %. „Privatinvestoren/Family Offices“ kommen auf rd. 13 %. Im Jahr 2025 haben „Offene Immobilienfonds/Spezialfonds“ und „Assetmanager“ mit rd. 3 % bzw. rd. 2 % Anteil eher geringere Einflüsse auf den Büroinvestmentmarkt des Ruhrgebietes ausgeübt.

Nachdem das Transaktionsgeschehen im Jahr 2025 durch diverse Faktoren weiterhin mit angezogener Handbremse performt hat, ist zu hoffen, dass nun die Talsohle erreicht wurde, die Unsicherheit auf dem Investmentmarkt schrittweise abebbt und im Jahresverlauf 2026 allmählich eine leichte Belebung einsetzen könnte. Da die Entwicklung für den gesamtdeutschen Büroinvestmentmarkt ebenfalls positiver ausfällt als noch 2024, könnte auch das Ruhrgebiet 2026 erneut eine Steigerung bei der Performance erleben, denn B- und C-Standorte durchleben die Schwankungen meist nachgelagert stärker.

Die Top-Bürostandorte im Ruhrgebiet glänzen durch höhere Renditen als in den TOP-7-Städten, haben oft aber noch ein bemerkenswertes Potenzial bei der Bestandsmiete: Lagen die Durchschnittsmieten 2016 noch bei rd. 9,16 EUR/m² in Dortmund, liegen sie 2025 bei rd. 13,67 EUR/m² (+ 49 %). Diese Potenziale sind in den TOP-7-Standorten meist bereits realisiert oder die Verträge sind sogar overrented. Zusätzlich haben wir eine stabile Nachfrage in den meisten Städten, insbesondere an mittelständisch geprägten Standorten wie Bochum und Dortmund, die zudem mit geringer Leerstandsquote glänzen. Diese Kombination ist im bundesweiten Kontext bemerkenswert.