15.06.2026

Der Büroinvestmentmarkt im Ruhrgebiet bleibt unter seinem langfristigen Niveau, zeigt 2025 aber erste Zeichen einer leichten Erholung. Die Marktdaten aus dem CUBION Büromarktbericht Ruhrgebiet 2025/2026 weisen ein Transaktionsvolumen von rund 226 Mio. Euro aus. Das sind 23 Prozent mehr als im Vorjahr, aber weiterhin deutlich weniger als im Fünfjahresdurchschnitt von rund 623 Mio. Euro.

Interessant ist vor allem die Struktur dahinter: Die Spitzenrenditen liegen in Dortmund und Essen bei jeweils 5,30 Prozent, in Bochum und Duisburg bei jeweils 5,50 Prozent. In den TOP 7 Städten bewegen sie sich dagegen zwischen 4,40 und 4,60 Prozent.

Damit bietet das Ruhrgebiet ein höheres Renditeniveau, während viele Bestandsgebäude weiterhin Potenzial bei der Bestandsmiete haben. Genau diese Kombination macht ausgewählte Büroimmobilien für Anleger besonders interessant.

Quelle: CUBION Büromarktbericht Ruhrgebiet 2025/2026

Die wichtigsten Marktsignale

Der Markt hat 2025 leicht zugelegt, bleibt aber selektiv. Die Zahl der Büroverkäufe sank von 28 auf 22. Gleichzeitig stieg das durchschnittliche Verkaufsvolumen je Objekt von rund 6,5 Mio. Euro auf rund 10,3 Mio. Euro.

Das zeigt: Es wurde weniger breit gehandelt, dafür entfiel mehr Volumen auf größere Einzelabschlüsse. Drei Verkäufe oberhalb von 25 Mio. Euro machten rund 61 Prozent des gesamten Bürotransaktionsvolumens aus.

Den größten Abschluss des Jahres konnte CUBION in Dortmund vermitteln: Die Stadt Dortmund erwarb die Rheinische Straße 1 in unmittelbarer Nähe zum Dortmunder U zur Eigennutzung. Der Kaufpreis lag bei rund 67 Mio. Euro.

Auch die Käuferstruktur ist eindeutig: Das Büroinvestmentvolumen wurde 2025 vollständig durch deutsche Anleger getragen. Die öffentliche Hand war mit rund 40 Prozent die stärkste Investorengruppe, gefolgt von Projektentwicklern und Bauträgern mit rund 38 Prozent.

Warum der Bestand in den Fokus rückt

Bestandsgebäude können im Ruhrgebiet laufende Verzinsung mit zusätzlichem Mietsteigerungspotenzial verbinden.

Stefan Orts, Vorstand Investment bei CUBION, bringt es so auf den Punkt:

„Es gibt aktuell kaum bessere Renditechancen als im Ruhrgebiet: Die Kaufpreise liegen deutlich unter dem Niveau der A-Standorte. Und das bei kontinuierlicher Nachfrage, in der Regel positiver Nettoabsorption und in nahezu allen Städten sukzessive steigenden Mieten. Wer hier in Bestandsgebäude investiert, legt sein Geld bei stabil laufender Verzinsung an und hat gleichzeitig ein nicht unerhebliches Mietsteigerungspotenzial.“

Ein Beispiel zeigt das Potenzial: In Dortmund stieg die Durchschnittsmiete von rund 9,16 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2016 auf rund 13,67 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2025. Das entspricht einem Plus von 49 Prozent.

Auch 2025 liegen die Durchschnittsmieten in den großen Ruhrgebietsmärkten auf einem gestiegenen Niveau: Bochum erreicht 12,34 Euro pro Quadratmeter, Dortmund 13,67 Euro, Duisburg 14,59 Euro und Essen 13,91 Euro.

Quelle: CUBION Büromarktbericht Ruhrgebiet 2025/2026

Was stützt die Investmentthese?

Die Investmentthese basiert nicht nur auf höheren Renditen. Entscheidend ist auch, dass die Nutzermärkte in vielen Städten weiterhin stabile Signale senden.

In drei der vier großen Ruhrgebietsmärkte fiel die Nettoabsorption 2025 positiv aus: Dortmund erreichte rund 20.000 Quadratmeter, Duisburg rund 6.500 Quadratmeter und Essen rund 30.500 Quadratmeter. Bochum lag mit minus 2.000 Quadratmetern leicht im negativen Bereich.

Für Investoren ist das relevant, weil Nettoabsorption zeigt, ob unter dem Strich tatsächlich mehr Bürofläche genutzt wird. Zusammen mit steigenden Mieten und höheren Anfangsrenditen entsteht so ein interessantes Profil für passende Bestandsgebäude.

Was bedeutet das für Investoren?

Das Ruhrgebiet bietet im Büroinvestment eine Kombination, die im bundesweiten Kontext bemerkenswert ist: höhere Renditen als die TOP 7 Städte, stabile Nachfrage in vielen Märkten, häufig positive Nettoabsorption und vielfach noch Potenzial bei der Bestandsmiete.

Gleichzeitig bleibt der Markt selektiv. Nicht jedes Büroobjekt profitiert gleichermaßen. Entscheidend sind Mietniveau, Vermietbarkeit, Lage, Objektqualität und Entwicklungspotenzial.

Wo diese Faktoren zusammenpassen, können Bestandsgebäude laufende Verzinsung mit zusätzlichem Mietsteigerungspotenzial verbinden.

FAQ

Wie hoch war das Bürotransaktionsvolumen im Ruhrgebiet 2025?

Das Bürotransaktionsvolumen lag 2025 bei rund 226 Mio. Euro. Gegenüber 2024 entspricht das einem Plus von 23 Prozent.

Welche Spitzenrenditen werden in Bochum, Dortmund, Duisburg und Essen erzielt?

Dortmund und Essen liegen bei jeweils 5,30 Prozent. Bochum und Duisburg liegen bei jeweils 5,50 Prozent.

Warum sind Bestandsgebäude im Ruhrgebiet interessant?

Bestandsgebäude können laufende Verzinsung mit Mietsteigerungspotenzial verbinden. Besonders relevant sind höhere Anfangsrenditen, stabile Nachfrage und steigende Durchschnittsmieten.