Bürovermietung
Essen

FLÄCHENUMSATZ
Am Essener Büromarkt wurden 2023 sehr solide Flächenumsätze erzielt, wenngleich der langjährige Durchschnittswert nicht ganz erreicht wurde. Der gesamte Büroflächenumsatz beträgt rd. 116.000 m², was einem Rückgang im Vergleich zum Vorjahr von 13 % entspricht. Auf Vermietungen entfallen 91.500 m² (-5 %), während von Eigennutzern 24.500 m² belegt wurden (-33 %). Die Performance des Büromarktes Essen wurde somit wieder durch die traditionell hohe Eigennutzerquote beflügelt, die in diesem Jahr bei rd. 21 % liegt. Den mit Abstand größten Mietvertrag konnte CUBION vermitteln: Die Stadt Essen mietete für das Ausländeramt eine rd. 16.000 m² große Bürofläche im Südviertel an der Kruppstraße 16 an. Eine weitere große Anmietung erfolgte
durch die E.ON Digital Technology GmbH mit ca. 9.900 m² im „ruhr tech kampus essen“. Das Eigennutzergeschehen ist geprägt durch die Errichtung des rd. 8.100 m² großen zweiten Bauabschnittes der opta data Gruppe im Nordviertel, sowie der in unmittelbarer Nachbarschaft davon entstehenden FOM-Verwaltungszentrale über rund 7.800 m². In der Branchenauswertung liegen die „Gewerbe-, Handels- & Verkehrsunternehmen“ mit rund 39 % vor der „öffentlichen Hand“ mit ca. 34 % und den „sonstigen
Dienstleistungen“ mit etwa 10 %.

ANGEBOT & LEERSTAND
Die Angebotsreserve des Essener Büromarktes ist aufgrund einer positiven Nettoabsorption, aber auch infolge des Zurückziehens von Untermietangeboten deutlich gesunken. Der Leerstand bezifferte sich zum Jahresende auf rd. 187.000 m². Die Leerstandsquote hat sich binnen Jahresfrist damit von 7,1 % auf 5,8 % reduziert und kann als moderat bezeichnet werden, wenngleich es die höchste Quote im Vergleich zu den anderen großen
Ruhrgebietsstädten ist. Die Fertigstellung neuer Büroflächen fiel 2023 mit lediglich rund 5.000 m² historisch gering aus und lag damit 85 % unter dem 5-Jahresdurchschnitt (Ø 2018-2022: 32.700 m²). Es wurden nur wenige kleine Neubauprojekte von Eigennutzern finalisiert. Für 2024 wird wieder ein höheres Neubauvolumen
von rund 30.000 m² erwartet, von dem zum jetzigen Zeitpunkt noch etwa 8.500 m² vakant sind.

MIETEN
Die Durchschnitts- und Spitzenmieten haben sich in Essen 2023 leicht rückläufig entwickelt, was auf wenige Vermietungen in Neubauprojekten zurückzuführen ist. So ist die Durchschnittsmiete im Vorjahresvergleich um 13 % von 13,48 €/m² auf 11,75 €/m² gesunken, während die Durchschnittsmiete im Bestand (unter Herausrechnung der hochpreisigen Neubauflächen) auf 11,69 €/m² leicht angestiegen ist (2022: 11,32 €/m²). Die realisierte Spitzenmiete hat leicht um 0,50 €/m² auf 16,50 €/m² nachgegeben. Bei modernen Büroflächen in Toplagen sind in den kommenden Jahren in Essen auch Spitzenmieten im Bereich oberhalb der 20-Euro-Marke realistisch.

AUSBLICK
Für das kommende Jahr wird in Essen eine deutlich niedrigere Vermietungsleistung erwartet, da sich kaum Großgesuche im Markt befinden. Zum Jahresstart zeichnet sich ein sehr schwaches erstes Quartal ab. Die Spitzen- und Durchschnittsmieten sollten im Jahresverlauf moderat ansteigen, da Qualität mit entsprechendem Preisniveau gefragt ist. Für 2024 wird wieder ein höheres Fertigstellungsvolumen erwartet. Dieses kann sich ebenfalls mitpreissteigernd bei Abschluss entsprechender Mietverträge in Top-Neubauprojekten auswirken.
Die Leerstandsquote wird sich voraussichtlich zum Jahresende 2024 wieder erhöhen, da zurückgezogene
Untermietangebote durch auslaufende Mietverträge dann als echter Leerstand auf den Markt kommen werden.