Bürovermietung Dortmund

FLÄCHENUMSATZ
Der Büromarkt im Wirtschaftsraum Dortmund (inklusive der Büromarktzone Airport in Holzwickede) verbuchte 2023 einen Büroflächenumsatz von 85.500 m². An die beiden überaus erfolgreichen Vorjahre konnte damit leider nicht angeknüpft werden und auch das Dekadenmittel wurde deutlich unterschritten (Ø 2013-2022: 100.300 m²). Der Vermietungsmarkt lieferte mit 79.000 m² den Großteil des Umsatzes, Eigennutzer belegten 6.500 m². CUBION konnte mit der Ansiedlung der Krankenkasse BIG direkt gesund mit rund 7.400 m² Bürofläche im neu entstehenden Südtor am Phoenix-See den größten Mietvertrag des Jahres vermitteln. Die zweitgrößte Anmietung tätigte die Stadt Dortmund mit einem Kontrakt über rund 6.900 m² in der Innenstadt am Freistuhl 7. Mit dem Finanzamt Dortmund West, das einen Mietvertrag über 5.300 m² an der Märkische Straße 249 abschloss, war auch der drittgrößte Deal der öffentlichen Hand zuzuordnen.
In der Branchenauswertung liegt folgerichtig auch die „öffentliche Hand“ mit rund 28 % vor den „Sonstigen Dienstleistungen“ mit rund 25 % und den „Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen“ mit 20 % Anteil an der gesamten Vermietungsleistung.

ANGEBOT & LEERSTAND
Die Angebotsreserve ist im Jahresverlauf 2023 nur moderat weiter gestiegen, nachdem sie sich 2022 stark erhöht hatte. Das kurzfristig verfügbare Flächenangebot hat sich um 9.500 m² auf 149.000 m² erhöht. Die Leerstandsquote liegt nun bei 4,7 % und damit im Durchschnitt der übrigen Ruhrgebietsstädte.
Das Flächenangebot im qualitativ hochwertigen Segment bleibt unverändert ausbaufähig. 2023 wurde ein Fertigstellungsvolumen von etwa 48.000 m² neuer Bürofläche erreicht. Dies entspricht dem höchsten Wert seit 2010 und liegt gut 30 % über dem Fünfjahresmittel (Ø 2018-2022: 36.800 m²). Lediglich rund 3.300 m² der fertiggestellten Flächen sind noch verfügbar. Für 2024 wird ein Rekord-Fertigstellungsvolumen von 116.500 m² prognostiziert. Hiervon sind derzeit noch rund 23.000 m² zur Anmietung frei.

MIETEN
Die Durchschnitts- und Spitzenmiete ist 2023 weitestgehend stabil geblieben. Während die gewichtete Durchschnittsmiete im Gesamtmarkt leicht von 12,16 €/m² auf 11,96 €/m² nachgab, belief sich die realisierte Spitzenmiete nahezu unverändert auf 16,55 €/m² (Vorjahr: 16,50 €/m²), was darauf schließen lässt, dass die vermieteten Neubauprojekte nicht im absoluten Spitzensegment anzusiedeln sind. Auch die errechnete gewichtete Durchschnittsmiete im Flächenbestand (ohne Berücksichtigung der Abschlüsse in Neubauten) bleibt auf einem konstanten Niveau bei 10,73 €/m² (2022: 10,74 €/m²).

AUSBLICK
Nachdem sich die Vermietungsleistung 2023 nach starken Vorjahren wieder auf das langfristige Durchschnittsniveau normalisiert hat, ist in Anbetracht der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für 2024 erneut ein Büroflächenumsatz um 80.000 m² zu erwarten. Im ersten Quartal wurden bereits über 33.000 m² vermietet. Die Leerstandsquote dürfte sich ebenfalls auf dem aktuellen Niveau einpendeln, während die Mieten im Durchschnitt wie in der Spitze weiter steigen dürften. Insbesondere im Bereich der realisierten Spitzenmiete erwartet CUBION Research im Jahresverlaufe neue Rekordwerte.